A ce niveau, il faut dissocier deux éléments, à savoir :
- l'aspect encadrement en Bulgarie
- l'aspect du financement qui lui sera en France.
Concernant les actes et titres officiels, il vous seront remis à la signature finale chez le notaire.
Cette opération pourra être effectué depuis la France avec un notaire français ou à Varna. Au terme du rendez-vous, les clefs de votre nouvelle résidence secondaire vous seront remis.
La société ERA Real Estate mettra a votre disposition un réseau de professionnels qualifiés et ceci dans tout les domaines tel que le droit, la fiscalité, la comptabilité... Pendant vos différentes demarches, vous pourrez être encadré par un notaire et/ou un avocat et éventuellement un traducteur officiel assermenter par l'Etat bulgare.
La législation étant très favorable pour des propiétaires étrangers, un comptable n'est pas forcement nécessaire mais la société ERA vous transmettra les coordonnées d'un des plus qualifié de Varna.
Tout nos interlocuteurs en Bulgarie maitrise parfaitement l'anglais et le francais, vous n'aurez donc aucune difficultés à communiquer.
Concernant le financement, la société ERA Real Estate vous propose un service d'accompagnement complêt. Pour cela, vous serez mis en relaction avec notre partenaire bancaires (un courtier français) qui vous accompagnera et vous conseillera au mieux par rapport à votre situation.
L'Europe facilitant les échanges, il est alors plus facile d'acheter un logement dans la communauté européenne, à titre de résidence secondaire ou de placement.
Dans l'onglet "Guide d’achat" nous allons tenter de répondre à la question :
"A quelle banque s’adresser pour financer l’acquisition de votre appartement dans la résidence The Black Pearl ?"
A quelle banque vous adresser pour financer le projet ?
Vous avez deux possibilités, soit souscrire le crédit auprès d’un établissement bancaire situé en France métropolitaine ou vous adresser à une banque étrangère du lieu de votre achat.
La préconisation de notre courtier est sans conteste de réaliser le financement en France pour des raisons de sécurité et de facilité détaillé ci dessous.
Ainsi, votre partenaire bancaire pourra vous financer mais seulement au vu des garanties présentées principalement immobilière ou financière se traduisant notamment par des prises de garanties hypothécaire ou nantissement de contrat d’assurance vie existant en France.
Par ailleurs le banquier Français se réservera aussi une décision de refus si les garanties présentées ne sont pas suffisantes.
En effet, en cas de non remboursement, il leur sera bien difficile d'exercer leur droit à l'étranger.
En cas d'accord, les établissements appliquent en principe, les mêmes conditions de taux, d'assurances et de frais qu'un dossier constitué pour un bien situé en France.
Vous souhaitez acquérir un bien situé en dehors de la métropole, comment faire ?
Un banquier français peut effectivement vous financer, mais sous deux réserves :
1-Le bien à financer doit se situer dans un pays au contexte politique et économique stable.
2-Vous devez être propriétaire d’un bien en France métropolitaine. Pourquoi ? Pour une question de garantie, tout simplement. En effet, votre banque habituelle peut vous financer mais se trouve confrontée à des problèmes d’ordre juridique. Votre prêt sera très certainement refusé si vous ne pouvez pas proposer de bien immobilier à hypothéquer en France. En effet, en cas de non remboursement de votre prêt, la banque aura bien des difficultés à faire exercer sa prise d’hypothèque à l’étranger. La banque demandera donc un bien en France pour garantir votre prêt à l’étranger. Autre solution : vous pouvez proposer un nantissement en garantie (un placement financier de type assurance vie).
Principe
La banque mandate un expert immobilier ou d’un agent immobilier pour estimer votre bien. Elle retiendra seulement une partie de cette valeur comme montant de prêt pour prévenir tout risque de baisse du marché de l'immobilier en général
Le pourcentage retenu pour déterminer le montant du prêt hypothécaire, qu'il soit classique ou rechargeable, varie en général entre 60 et 70%. Ce pourcentage dépend des ratios habituels pratiqués par la banque, la situation géographique du bien, son état...
Exemple de calcul du montant d'un prêt hypothécaire
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Tous les prêts ont été remboursés sur ce bien. La valeur expertisée par la banque est de 400.000 €. La banque accepte de vous octroyer un prêt hypothécaire de 70% de cette valeur, soit 280.000 €.
Comme nous l'avons déjà vu, vous êtes libres d'utiliser cette somme d'argent.
Par ailleurs, notons que la banque vérifiera que vous pourrez assumer les mensualités de votre prêt hypothécaire, notamment à l'aide des ratios d'endettement et de reste à vivre.
Cas n°2 : il reste une hypothèque sur le bien
Principe
La banque n'autorisera le prêt hypothécaire que si elle trouve la place entre la valeur du bien estimé décoté (70%) et le montant des encours restant à rembourser à la banque .
Exemple
Reprenons l'exemple précédent et faisons l'hypothèse qu'il reste un prêt sur le bien avec 100.000 € de capital restant à rembourser. Le montant du prêt hypothécaire débloqué par la banque est toujours de 280.000 € Ainsi, l'emprunteur disposera de 180.000 € en hypothèque de 2ème rang pour concrétiser son projet.
Cas n°3 : Le nantissement de contrat d’assurance vie
Principe
Dans le cas ou un client à une épargne importante le banquier français pourra sous réserve d’acceptation du dossier demander à son client de souscrire un contrat d’assurance vie nantit au profit de sa banque. Ce procédé peut être utilisé en prêt principal ou en complément d’un prêt Hypothécaire classique.
